O que ainda pode ser feito para não perder o imóvel?
A saída para o mutuário não ficar sem o seu bem seria pagar as parcelas em aberto, de uma vez
São vários e perversos os efeitos da crise financeira na vida do brasileiro. Da incapacidade de pagar seus compromissos ao atraso nas prestações e inclusão de seu nome nos serviços de proteção ao crédito. Da suspensão de concessão de novas linhas de crédito ao beco sem saída. Tudo muito pesado e desgastante. O problema ganha dimensões bem maiores, no entanto, quando a falta de pagamento resulta na perda de um bem, como o imóvel em que mora com a família.
Como lembra o advogado Vinícius Costa, presidente da Associação Brasileira dos Mutuários da Habitação, atualmente, os financiamentos habitacionais são concedidos por instituições financeiras dentro do Sistema Financeiro da Habitação (SFH) e Sistema de Financiamento Habitacional. “Os contratos de financiamento habitacional dão aos bancos o próprio imóvel como garantia de pagamento da dívida”.
Oferecer garantias de altos valores é única forma de obter o financiamento, mas de alto risco também. É que “em caso de inadimplência do mutuário, o imóvel poderá ir a leilão, ser arrematado por terceiros ou até mesmo ser adquirido pelo banco de forma definitiva como pagamento da dívida”, esclarece o advogado.
De acordo com a legislação vigente, o credor não tem a obrigação de renegociar tendo permitido pagar uma prestação mais baixa. Assim, em caso de inadimplência, a saída para o mutuário seria pagar todas as parcelas em aberto para não perder o imóvel.
Algumas instituições financeiras aceitam fazer acordos em outras bases, permitindo que o inadimplente incorpore as prestações em aberto no saldo devedor. “É uma solução contra a inadimplência muito curta, além de refletir diretamente nas próximas prestações”. Isso ocorre porque o mutuário, ao jogar as prestações no saldo devedor, mas mantendo o mesmo prazo para recálculo da dívida, a nova prestação vai acabar sendo mais alta. É evidente que, se não vem conseguindo bancar a prestação atual, o mutuário terá ainda mais dificuldades para arcar com um valor mais elevado.
Pausa no contrato. Há também a possibilidade de pedir a pausa no contrato, que é uma espécie de suspensão temporária da exigibilidade das prestações. Algumas instituições concedem essa condição por até um ano ao mutuário. “Porém é importante destacar que essa pausa não retira a obrigação de pagar as prestações que ficaram suspensas. Isso será acordado previamente com o banco”, diz ele. “Essa pausa é importante para garantir um tempo de tranquilidade ao mutuário, ao mesmo tempo em que reorganiza a vida financeira para voltar a pagar as prestações do financiamento”.
Os mutuários que possuem contrato vinculado ao Minha Casa Minha Vida têm a opção de acionar o Fundo Garantidor da Habitação (FGHAB), que cobre até 36 meses de prestação em caso de desemprego ou queda da renda familiar. “Também não é uma isenção na cobrança das prestações. O mutuário deverá pagar o que o seguro cobriu”. Trata-se igualmente de um expediente para aliviar o custo mensal familiar apertado pelo desemprego ou queda da renda familiar, mas não elimina a dívida, esclarece Costa.
Caso nenhuma dessas opções seja viável, o devedor tem como saída vender o imóvel ou tentar uma rescisão. Só que a rescisão de contrato de financiamento habitacional ainda não se encontra devidamente regulada. Na opinião do especialista, o projeto pode colocar o consumidor e fornecedor em pé de igualdade, além de possibilitar ao mutuário recuperar um pouco do valor investido.
“Quando o banco toma a propriedade do imóvel como pagamento da dívida, ele fica com um bem mais valioso que a própria dívida”. Isso acontece porque geralmente os bancos não financiam o valor total do imóvel, mas algo entre 70% e 80% disso, além do que a retomada se dá após amortização do saldo devedor com pagamento de prestações. O que prejudica o mutuário em benefício dos bancos.
Como é o processo da retomada do imóvel
Segundo o advogado Jairo Corrêa, nos contratos em que o bem fica no nome do financiador até a liquidação total da dívida, com a garantia conhecida como alienação fiduciária, existe uma tolerância prevista no próprio contrato de até 60 dias de atraso para se iniciar o procedimento de execução extrajudicial. Nos casos em que isso não estiver previsto em contrato, a partir de 30 dias de atraso o banco já poderá iniciar a retomada do bem.
Corrêa alerta que quando as prestações do financiamento imobiliário não são pagas, a instituição inicia a cobrança por meio do cartório de registro de imóveis e o devedor será intimado a pagar o atraso no prazo de 15 dias. “Leva, em média, de seis a oito meses até que a instituição finalize o procedimento de execução com a realização dos leilões e a pessoa acaba perdendo a propriedade do imóvel”.
Caso o mutuário perca o emprego ou renda, o primeiro passo é sempre procurar a instituição e tentar renegociar a dívida. Uma alternativa também é tentar procurar outros agentes financeiros com melhores condições e realizar a portabilidade da dívida ou até mesmo vender o imóvel para minimizar os prejuízos
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